五年市值蒸发2000亿，绿地二次混改能否“换新生”？

　　作为上海国资“混改”排头兵，绿地控股二次混改方案出炉。

　　7月22日，房地产企业绿地控股发布了2020年半年度业绩快报以及2020年第二季度房地产经营情况简报。

　　从上述两份报告的数据来看，2020年上半年，绿地控股实现归母净利润80亿元，同比减少10.79%；实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%。营收净利双双下滑的同时，绿地控股的控制权问题，也在紧张地筹划当中。

　　上周一、周二，绿地控股连续两天停牌，7月21日，公司发布公告：因股东筹划公司控制权结构，最长将停牌一周。

　　等到再次复牌，已经是7月26日了，绿地控股在宣布复牌的同时，也初步披露了大股东转让公司股份的具体事项。

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　　绿地“新混改”计划

　　公告显示，上海地产(集团)有限公司(以下简称“上海地产”)、上海城投(集团)有限公司(以下简称“上海城投”)拟通过公开征集受让方的方式，协议转让所持有的绿地控股部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.5%。

　　这意味着，绿地控股将启动二次混改。

　　值得注意的是，本次股份转让完成后，上述2家股东预计绿地控股仍无控股股东及实际控制人，但其控制权结构可能发生较大变化。

　　当前，在绿地控股中持股比例逾29%且排名第一的单一股东是上海格林兰投资企业(有限合伙)，实为以董事长张玉良为首的绿地员工持股会，可谓集体职工股，排名第二及第三的上海地产和上海城投虽无直接交集，但均直属于上海市国资委。    图片来源：绿地控股2019年报

　　纵观整个绿地控股，持股5%以上的主要股东，也只有上述三家。绿地控股在2019年报中明确表示，这三家股东里没有任何一家能够单独对其形成控制关系，公司无控股股东。

　　在绿地控股的官宣口径中，也时常被贴上了“上海国企排头兵”的鲜明标签。“目前，公司无控股股东及实际控制人，为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业。”

　　实际上，绿地集团借壳上市之前股权结构已经非常市场化，国资、民资乃至私募机构等多种资本混合制。

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　　遭遇股东疯狂减持

　　5年前，“一线房企”上海绿地集团趁当时“借壳东风”成功借壳金丰投资，实现整体上市，也就有了在A股打拼的绿地控股，以及间接拿下绿地香港这个H股境外资本平台，一度成为国内满足“A+H”双平台运作的地产国资资本化标杆。

　　从2015年年报中不难发现，借壳上市初期，在绿地控股前10大股东中，“中国平安系”的平安创新资本持股近10%，上海鼎晖嘉熙持股4.25%。

　　而在借壳上市一年后，随着平安创新资本、鼎晖嘉熙等多家私募机构的限售期解禁，2016年-2017年，各大股东疯狂坚持，待绿地控股公布2017年报时，除了上海国投协力基金外，已经全部退出。    图片来源：绿地控股财报

　　2017年4月份，上海中星集团所持绿地控股7.62%的所有股份被无偿划拨到上海地产手上之前，这使得上海地产集团筹码仅次于上海格林兰，从而形成了至今仍无改变的三大独立股东高度集中控盘且相互独立但明显带有上海国资烙印的股本结构。

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　　掉出一线房企阵营

　　过去三年，绿地控股的总资产规模增长可谓“突飞猛进”，2018年首次突破万亿大关，2019年达到约1.146亿元，各期营业收入和净利润也均呈现稳步增长。但颇为尴尬的是，绿地控股最新市值却不足千亿！

　　在此次停牌前，绿地的股价停留在每股7.69元，尚不足上市时的开盘价25.10元的三分之一，而绿地的市值也从3000亿元以上滑落到现在的900多亿。

　　可做对比的是，当时市值一千多亿的万科市值早已翻番，超过3000亿。曾有分析指出，绿地上市5年，却远离了房企第一阵营。    绿地控股是被严重高估了？

　　从上周公布的半年度业绩报告中，已经能够窥见一二。同时我们还注意到，绿地控股2020年上半年实现合同销售金额1330.29亿元，同比2019年同期减少20.7%。其中，绿地控股2020年第二季度实现销售825.28亿元，占今年上半年销售额的62%。2020年第一季度，其累计实现合同销售金额505亿元，同比下降27%；实现合同销售面积425万平方米，同比下降29%。

　　种种迹象表明，市值蒸发的背后，矛头直指公司业绩不达标。

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　　负债高企亏损连连

　　除上述两项指标外，今年上半年绿地控股其余财务指标也大多出现下滑。其中，净利润和基本每股收益分别同比下降10.79%和10.81%，降幅较为明显。

　　值得注意的是，2018年绿地控股全年实现3875亿元的销售额，距当年4000亿元的销售目标仅差0.03%。进入2019年，绿地控股房产主业的销售额却仍未突破4000亿元，仅同比增长0.1%，销售增速明显放缓。

　　与此同时，近5年绿地控股调整后的资产负债率一直高位运行。从2016年开始，绿地控股的调整后的资产负债率逐年下降，2019年该指标降为82.81%，为近五年最小值；2020年一季度末该指标进一步下降为81.92%。虽然有小幅度的下降，还是超出了80%的警戒线，与行业其他公司相比，绿地控股该指标仍然偏高。

　　在净负债率方面，近三年绿地控股的净负债率持续下降，2018年绿地控股该项指标数值为171.83%，2019年该指标下降至155.60%。不过，今年一季度绿地控股的净负债率一改下降趋势攀升至171.59%。总的来看，显示绿地控股杠杆水平仍处于高位。

　　截止今年一季度末，公司长期债务达到1955.98亿元，短期债务也达到1087.61亿元，短期债务占比接近三分之一，而账面资金仅为781.41亿元，加上销售不及预期，超三千亿的债务，绿地控股的资金压力可见一斑。    7月27日，绿地控股复牌，复牌后早盘股价高开，上涨约40%，但是随即股价又震荡下行，后转入平稳微涨的态势，截至27日收盘，绿地控股股价报每股7.51元，下降2.34%，总市值为913.83亿元。

　　事实上，这次混改被资本市场寄予更多的希望，部分投资者之前期望绿地控股股价能够借此迎来涨停板，但是，从今天股价的表现来看，混改带来的利好因素还有待释放。

　　*首图来自绿地控股官网，图片除特殊标注外，其余均来源于摄图网。

　　素材来源：

　　地产密探V：《绿地“新混改”计划：沪国资系售17.5％股权，谁会入局？》

　　投资者网：《绿地控股销售增长乏力、杠杆高企 停牌为二次混改》

　　中访网：《绿地控股：5年市值蒸发2400亿 踩着红线做金融》

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