未来20年中国房价逻辑怎么变？看这3大基石制度

　　文 / 巴九灵(微信公众号：吴晓波频道)

　　(以下根据刘德科老师演讲内容整理)

　　在房地产三大基石制度尚未建立之前，我国的房价只能一脚踩刹车、一脚踩油门地往上走。

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　　第一个基石制度：保障房体系

　　“低端有保障”是一个很重要的原则。

　　我们国家以前的思路是保障大家买得起房，盖经济适用房。后来发现穷人太多了，经济适用房只能卖给有钱人，所以经济适用房已经慢慢退出历史舞台。

　　国家有义务、有责任让所有公民有房子住，但国家没有义务、也没有责任让每一个公民买得起房。

　　于是，国家现在慢慢开始做公租房，但公租房建得再多，大家好像一点也不感动，因为这些感动的人在舆论场上是没有话语权的。

　　比如，一个环卫工人住进了公租房，也许他的体验很好，但媒体并不会关注他，媒体只会关注年轻人毕业十年买不起房。

　　虽然如今头部城市对公租房的探索已经走在很前面了，但是公众给予公租房的舆论资源太少，以至于我们对公租房是非常冷漠的。

　　在大多数国家，保障房体系的第一顺位、优先级必须是公租房，目前这一个共识在中国还没有形成。但是比过去好，过去没有公租房，现在至少有了。

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　　第二个基石制度：国家住房银行

　　国家住房银行不是资助保障人群的，而是普惠性的“中端有支持”。

　　谁来支持中产阶级买房？国家住房银行。它可以提供如公积金一般的利率、相对低廉的贷款。

　　这个要用银行的思维来做，但公积金不是按银行思维做的，而是按过去机关大院的思维来做的。所以，国家住房银行制度非常遥远，比房地产税还要远。

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　　第三个基石制度：房地产税

　　我们国家对住房制度的理想是：低端有保障、中端有支持、高端有市场。

　　而骨感的现实是什么？住房问题推给市场，土地财政扔给地方。分税制以后，税收大头归中央，地方没钱怎么建城市、怎么发展？答案只有卖地。

　　房地产税要解决的是中央跟地方的财税分配问题。

　　土地财政好不好？没有不好，也没有好，这是一个中性的问题。土地财政对城市建设起到了巨大的作用，这是好处。不好的地方，毫无疑问，它推高了房价。

　　要怎么改变呢？得重新梳理，用房地产税来梳理。

　　今后我们大家都交税，这个税基就比较庞大，地方政府有了稳定的收入，就不用卖那么多地，那我现在能强迫你不卖地吗？不可能，城市得运转。

　　这是很遥远的事情，也是为什么房地产税至今都推不出来的原因，因为涉及得太广了，不仅仅是税收的问题，更不仅仅是楼市调控问题，而是整个中国制度重新梳理的问题。

　　土地财政会带来两个问题。政府想卖地，不是想卖就能卖：

　　第一，要有建设用地指标。因为要保护18亿亩耕地红线，所以建设用地指标是很有限的，每个城市都是按配额给的。

　　第二，地方债。一块地上面有很多东西，有的时候要拆迁，有的时候要除杂草，总之要花钱。把生地做成熟地，熟地才能卖。做地没有钱，怎么办？发地方债。

　　前两年大家都在说，有一个城市房价控制得特别好，市长广受称赞，那个城市叫重庆。

　　但这两年都不太说重庆房价控制得好了。为什么？因为当年重庆房价控制得好有很多原因，其中一个重要原因，就是实施了地票制度。

　　土地建设用地指标有限，如果要侵占农田得中央批准，那如果把杂地变成耕地，地还是我的，政府还会给我一大笔钱，它就变成农田了，这些多出来的农田不就可以侵占了吗？所以重庆的农田越变越多。

　　多出来的农田干什么呢？建设用地，随便卖，用不完的指标。所以重庆不缺建设用地，其实每个城市都不缺地，但有了建设用地指标之后，每个城市都缺地。

　　地票制度是谁发明的，是那位著名的黄市长，后来黄市长就去做学问了，地票制度仍然在，但没有像当年那么主旋律了，所以重庆的房价不能说涨，至少不能成为控房价的典型城市。

　　现在控房价的典型城市是谁呢？

　　长沙。

　　在长沙，一个大学毕业生，只要好好工作，稍微积极向上一点，毕业五年之内就可以买房子。

　　这是一件好事儿，但背后一定有代价。

　　长沙早年和任何城市都一样，城市要扩张得先修路。没钱怎么修路？土建方、修路的公司拿不到钱怎么办？沿途有一些地，你拿去。

　　这些修路的公司机构，没有房地产开发能力，拿着地干什么？第一，卖给开发商；第二，自己盖房子。盖了房子员工先分，一些政府单位也来分，这都是合法的。所以，长沙整个城市骨架非常大，路确实修得很好。

　　那没地了怎么办？只能继续做地，调控地价。现在大家都把长沙当榜样了，人才也都进来了，必须加大供地，所以地始终卖得很便宜。

　　但有没有人为子孙后代思考一下，长沙以后还有发展空间吗？现在的低房价是靠透支未来的城市发展空间实现的。这是第一个原因。

　　第二个原因，长沙的负债率在中国省会城市里名列前茅，这座城市是靠巨额地方债来驱动的。这就很可怕了。

　　所以，通过重庆和长沙的例子，我们可以看到，房价的逻辑是没有变的，未来1年、2年、3年、4年、5年、6年、7年都不会变，甚至未来20年都很难变(20年是我随口说的，总之就是很久的意思)。

　　因为这三大基石制度没建完之前，房价逻辑是变不了的。房价在短期内起起落落很正常，房价跌不可怕，可怕的是你因此心灰意冷。