正确利用花呗套现最佳时机才是关键是内外因素叠加的结果

“上市潮”是今年物企的一大关键词。易居企业集团CEO丁祖昱在文章中指出，截至今年三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。

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据公开资料显示，合景悠活、世茂服务均已通过聆讯，将于10月30日登陆港交所。其后，还有恒大、华润、融创、金科等龙头房企等待入局。

然而，此时的资本市场风向有所转变。富途证券指出，港股物业板块近期出现了整体大幅回调的现象，多数物业股出现了20%~30%的回调。此时此刻入局的第一服务，前路显得愈发扑朔迷离。

上市首日破发

10月21日，第一服务发布全球发售结果，公司股票最终发售定价确认为2.4港元/股，预计募集资金净额5.43亿港元。

其中，香港公开发售方面，认购合共16.67亿股香港发售股份，相当于香港公开发售项下初步可供认购股份总数2500万股的约66.69倍。国际公开发售方面，1.4亿股国际发售股份已获认购，相当于国际发售初步可供认购股份总数的约6.25倍。

然而，超额认购也未能使得第一服务的股价一路上扬。在10月21日暗盘交易中已经破发的第一服务在10月22日开盘即破发，报价2港元/股，较2.4港元/股的定价下跌16.67%。

对此，第一服务执行董事、联席首席执行官兼总经理刘培庆向财经网表示，股价是受到了整个市场的影响，公司基本面仍然稳健，公司要做坚定的长期主义者。

但在经济学家、财经评论员郭施亮看来，这是内外因素叠加的结果。从市场端来看，近期物业股普遍下跌，例如保利物业股价缩水30%以上，估值重返50倍左右；从企业自身角度来看，第一服务在物业股中不属于第一二梯队，行业排行属于中等水平，市场估值认可度不高。在这个背景下上市，抛售加大，更难获得好的估值溢价。

正如郭施亮所说，第一服务规模并不算大。截止2020年5月22日，第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米，合约建筑面积2720万平方米。

正荣物业董事长兼总经理黄亮曾在接受媒体专访时将[雅1] 物业公司分类。他认为，管理面积在3000万平方米以下的为小型物业公司，3000万平方米到1亿方的属于中型物业公司，一亿平方米以上是大型物业公司。若据此来看，第一服务还属于小型物企。

准确来说，第一服务属于刚刚起步阶段。根据第一服务的招股书，公司成立于2020年1月20日，公司资产主要来自于当代置业集团旗下第一物业和第一人居，是新三板市场中极少见的合并上市企业。

其中，第一物业于2019年12月24日从新三板摘牌，第一人居同年12月27日摘牌。据wind数据显示，退市之时，第一物业、第一人居的市值分别为9.9亿元、0.8亿元，两者市值约合10.7亿元。

尽管上市之后，公司股价出现下滑。但若从市值角度来看，在港交所上市之后，截至10月22日收盘，第一服务的市值仍然达到了18亿港元，整体市值增长了40%。

过度依赖关联房企

在第一服务香港交易所上市庆祝仪式上，第一服务董事长张鹏称，当前物业行业已进入白热化竞争的红海状态，资本化是为占领市场份额。

占领市场份额，便意味着要大力拓展在管面积。但是目前，房企系物业存在一个行业通病：普遍依赖关联方开发的物业资源。

第一服务也不例外。据招股书数据，截至2020年5月22日，第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米。其中，当代置业集团开发的总建筑面积990万平方米、第三方开发商开发的总建筑面积510万平方米，占比分别为66%、34%。