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日前，位于深圳东部的某纯新盘打响了降价促销“第一枪”。该刚需楼盘在6月24日发布的折扣说明中表示：“最高可打到88.6%的折扣，即使是首付三成客户，只要开盘后3天内准时签约，折扣也在91.3%。”

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事实上，在此之前的5月，在政策叠加效应下，深圳的新房楼盘已经开始出现大面积降温，多个楼盘“打新”遇冷，并出现近两年少有的开盘未售罄的局面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，投资客退场、二手房挂牌价下跌令“一二手房价格倒挂”幅度减少等因素，都在冷却深圳新房销售的热度。

“最近市场压力比较大，投资氛围差，金融卡的比较死，买房后房价就会上涨的‘神话’受到挑战。加上最近广东疫情有所反复，正在开盘的楼盘销售情况都不太理想。”深圳中原总经理郑叔伦告诉记者。

东部楼盘开打“价格战”

上述率先打出“价格牌”的新盘位于深圳布吉，其于6月23日正式开盘。按照其提供的折扣说明计算，如果是3成首付客户准时签约，房屋签约总价打完折后为331.4万元-482万元，一套房便宜了31.6万元-45万元之间。

值得关注的是，这是自2020年以来，深圳首现打折新盘。数据显示，该楼盘开盘销售373套，入围客户391批，销售率77%，并未售罄。

而这只是深圳楼市持续降温的一个缩影。相比2020年到2021年初新盘几乎开盘“日光”的火热场面，早在今年3月深圳就出现了个别楼盘开盘销售不及预期的现象，3月8日，位于罗湖笋岗的华润万象华府开盘，7小时仅卖了一半多，甚至还有二套房入围选房。

及至今年5月，深圳新房成交量降至近一年新低，据深圳市住建局房地产信息平台数据，2021年5月，深圳新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%，同比下跌14.76%；成交面积为26.5万平方米，环比下滑24.9%。

与此同时，深圳楼市“打新”的热度也在迅速下降。深圳中原研究中心显示，5月末4个诚意登记的楼盘最终的客户入围比例小于预定的入围比例，即入围人数小于3倍的可售房源数。其中龙华壹成中心璞誉府房客比为1：1.77、龙华恒壹四季华府113批选168套房，新房数量供大于求；坪山金尊府房客比1：1.85；龙岗保达誉都花园的房客比为1：1.72。

“从四、五月深圳楼市来看，二手房明显回调，市场预期明显加速回落，如果二手房价格持续下降，那么新房、二手房价格倒挂会加速减缓甚至持平，对‘打新’的积极性会有影响。投资客入围的趋势在下降，我们看到杠杆得到了很大的打击，原来‘打新’的人群有很大一部分是投资客。”李宇嘉对记者表示。

进入6月，情况并未好转，新盘“打新”遇冷的现象蔓延至深圳西部。6月4日开盘的南山蛇口半山港湾花园（半山臻境），共1103批客户选586套住宅，不看积分，入围比例1:1.9，中签率约为53%，线上选房前期弃选率为25%，最终弃选率约为47%。

位于宝安区的万科都会四季也出现开盘未售罄的情况。6月20日，万科都会四季线上选房，弃选率约四成。据媒体报道，至6月21日夜间23时，万科都会四季项目还有近三成房源未售出。而该楼盘几乎符合“网红盘”的所有特征：地处西部、与周边二手房倒挂、户型主打刚需。

“今年确实冷了，西部住宅开盘都卖不完。”深圳一知名楼盘的营销人员对记者说，“我们往往能一眼分出来看房的是投资客还是刚需客，今年进出售楼处的投资客明显变少了。”

深圳楼市在严厉调控下销售承压，令苦“打新”久矣的刚需客迎来了曙光。

居住在深圳宝安区的张女士在坚持“打新”一年半之后，即将买到合心意的房子。最近她向马上要在6月底开盘的万科大都会递交了购房资料，销售告诉她“摇中的几率非常高”。

张女士和其先生在深圳工作已经快十年，生育了两个孩子，一直居住在多年前购买的一套小产权房里。老大上的是社区就近入读的普通小学，再过三年，老二也要到上小学的年龄，夫妻二人从2020年初即开始认真考虑买一套学位好一些的商品房。

未曾料到的是，他们正巧赶上了深圳的“打新潮”。夫妻二人2020年在多个热点楼盘来回奔波，忙了一整年颗粒无收。“我们夫妻社保加起来有190个月，我自己是深户，积分接近80分。我们去了华强城，华强城只有600号，我们摇到668号，还参加了万丰海岸城，最低要求是280多个月社保，最后搞得心力交瘁。”张女士对记者感叹。

“这次认筹，很明显资料查的不如以前严了，比起去年打新的那几个楼盘，销售的态度热情了很多。” 除了“打新”不同以往，让张女士感到市场在转向的还有销售人员的态度。

据深圳乐有家最新数据显示，6月的第3周（06.14-06.20），深圳一手住宅网签584套，环比下跌6.9%，周网签再次失守600套；二手住宅过户量已连跌5周。

“由于很多业主是投资客，前期加杠杆现象比较明显，月供压力比较大，如果获利无法‘落袋’，资金链就会比较紧张，加上现在市场情绪在往下走，部分投资客心里会很慌。对他们来说，目前的对策就是小幅降价。”李宇嘉曾对记者表示。

备受争议的法拍房个案

在深圳楼市整体降温的大趋势下，最近成交的一套法拍房，引发业内热议。

6月22日，在京东网拍平台上，深圳著名“妖盘”恒裕滨城二期3座A单元40A房的拍卖被1.6万人围观。该套房面积228.72平方米，起拍总价约5617.53万元，单价24.56万元/平方米，最终以总价6318万元落槌，折合单价27.6万元/平方米。

不过，27.6万元/平方米可能并不是最终的价格。根据深圳中原地产计算，由于这套法拍房源是公司产权，登记价316万元，按照最简单的公司产权土地增值税计算公式，系数取用50%，估算需缴纳的税费为：（竞拍价6317—原价316）*50%=6000*50%=3000万元。如果买家为第二套购买，粗略估算需缴纳的税费可能达到将近3900万元。高昂的税费或将其单价推至约45万元/平方米。

据了解，该小区的二手房指导价仅为13.2万元/平方米。至于实际挂牌价，一名贝壳系二手房经纪人对记者透露，目前恒裕滨城二期在内网的挂牌均价在38万-40万元/平方米之间。

这套法拍房究竟是拍出高价，还是买家捡到便宜？因业内对税费问题的分歧较大，尚难定论。

对于深圳中原地产的税费计算，华商律师事务所律师周争锋并不同意。他对记者介绍，这套法拍房的不动产权资料显示登记类型为“初始登记分证”，说明是“一手现售房”，现售只需要支付契税，不存在二手房交易中的“二道税”。

“本案有别于正常的买卖，它是拍卖，此外本案有别于一般的民事执行拍卖，属于刑事案件赃款赃物的拍卖。其拍卖物的所有权认定来自于刑事判决书，拍卖的依据也是刑事判决书，属于特殊的流程。”周争锋补充道。

一位从事法拍房行业的人士指出：“税费的事情到现在都说不准，从操作来看，应该是职业投资者在买，甚至可能是业内人士搞的，拍卖前肯定做好了功课，外人不明就里，直接嘲笑他买贵了。”

就这套成交较热的法拍房个案，一名了解法拍市场的人士认为，“法拍就是市场的定海神针，因为它是充分自由竞争的一个市场，说明现在深圳只要是热门楼盘、热门片区，还是有人愿意‘加仓’的。”

不过，李宇嘉向记者表示，法拍房个别案例不能说明问题，深圳楼市已明显降温。

“不过稍有不慎，再次反弹的可能性也不小。比如前一段时间的‘水果标价’丑态，就是对政策的尝试性突破。未来深圳房价一方面取决于现有的楼市调控是否会坚持下去，另一方面则取决于货币政策。”李宇嘉说。