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　一块地，地主开价600万/亩：有票400万/亩，需要溢价200万/亩（无票），此时领导让你评估下这块地的真实地价大概要去到什么水平？

　　我们都知道，一个项目如果存在无票成本，那么这个项目因为无票部分需要额外多承担土增税、增值税、所得税等税费，从而导致项目的利润会受到较大的影响。
　

　　关于有票成本的详细解读，大家可以看牧诗之前的文章：收并购中如何理解「对价拆分」及「有票成本」？

　　因此，上面提到的地产开价600万/亩，因为有200万/亩的无票成本，因此收购方收过来以后实际承担的地价是大幅高于600万/亩的，那么应该如何来衡量实际的收购土地成本呢？

　　按照正常的测算逻辑，我们如果要去衡量这个真实的收购成本，操作步骤如下：

　　①土地成本按400万/亩有票，200万/亩无票代入测算表，计算项目的净利率；

　　②再以净利率反算项目的真实有票土地成本（本文中，我们都称之为“真实地价”）。

　　这个时候可能需要用到一个工具【单变量求解】，具体用法可参考牧诗之前的文章：投资测算过程中学会使用“单变量求解”

　　这个方法虽然非常精确，然而需要耗费比较长的时间。

　　往往需要完整地做完一个测算才能算出来，要先定户型配比、初步方案、确定单方成本，过程比较复杂，不适宜快速推算地价。

　　尤其是在与土地主的现场谈判中，暂也不能在谈判的时候让老板等一等，让我先做完一个测算再说，对吧？

　　因此，此时如果能有一个经验公式指导我们快速推算出一个实际地价，是不是就显得很酷？

　　为了探究这个结论，牧诗花了两个星期时间研究了15个测算案例，得出一个初步可以应用的经验公式。

　　过程中繁琐的数据统计确实花费了较多时间，得来不易，如果大家觉得有用，还请点赞、评论、转发走起。

　　我是怎么做的呢？为了保障结论的普适性，我分别测算了15个项目。

　　这些项目包含不同地价、不同售价和不同容积率的项目，因为一开始牧诗也不知道到底哪个因素为主要因素，只有大而全的逐一试探了。

　　后来在研究的过程中，发现地价也好，售价也好，其实无非不都是容积率的影响吗？

　　容积率高的，地价、售价都便宜一些，产品溢价也低些；容积率低的，地价、售价都贵一些，产品溢价也要高一些。

　　为此，我抛开了其他影响因素，重点把容积率作为变量开展试验。

　　我一共选取了4个重点项目，这4个项目容积率分别为1.5、2.0、2.5、3.0，这4种类型基本涵盖了大家可能跟进的项目类型，容积率低于1.5或者再高于3.0的现在行情下应该很少了~

　　我用前面提到的测算真实有票成本的方法分别对上面选出的4个项目进行了敏感性测试，测试结果是这样的：

　　1、项目1：容积率1.5

　　这个容积率整体户配我定的偏改善些，售价和地价也就高些，整体项目利润率也高些。

　　通过对地价中的有票、无票成本进行变化，得出如下敏感性分析结果：

　　从上面这个结果，我们可以得出几个结论：

　　①总地价一定的情况下，无票成本越高，项目的净利润率是越低的，而且降幅很大，也就印证了无票成本确实会增加较多税费成本，导致利润率降低。

　　②无票成本越高，收购的“真实亩单价”就越高，收购成本也就越高。

　　③确定“真实地价”和“有票成本”、“无票成本”的经验公式，牧诗基于经验假定这个公式为：

　　真实地价=有票成本+无票成本*X

　　我们把上面的数据代入到这个假定公式中，就可以得出系数X的值（表中最右侧一列）。

　　可以看到X算出来大致在1.5-1.7的水平，算个平均数为1.7。

　　因此容积率1.5的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.7

　　2、项目2：容积率2.0

　　类似的，演算出来的敏感性结果大致如下：

　　系数X的平均数为1.8，因此容积率2.0的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.8

　　3、项目3：容积率2.5

　　系数X的平均数为1.6，因此容积率2.5的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.6

　　4、项目4：容积率3.0

　　系数X的平均数为1.6，因此容积率3.0的项目，我们在算真实地价的时候，可以大致参考公式：真实地价=有票成本+无票成本*1.6