政治局会议有望定调下半年楼市，房住不炒仍将是政策主线

　　按照往年惯例，分析当前经济形势，部署下半年经济工作的中央政治局会议有望近期召开，其对楼市调控会做何种表态，或为下半年市场走向定下基调。

　　有业内人士认为，当前国内房地产市场分化性特征日益明显，政策管控在部分地区又趋于强化，预计三季度政策面坚持一城一策，部分地区可能会继续收紧，这会对一些价格过高城市的市场交易形成抑制效应，房企需要灵活制定去库存的策略。

　　七次会议五次涉及房地产

　　从2017年7月至今，以经济为主要议题的中央政治局会议已经召开了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外，其他五次会议都对房地产市场作出了重要表述。

　　如，2018年7月31日的中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。    最近的一次是2019年4月19日，中央政治局会议要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

　　这也是2018年下半年连续两次未提及房地产内容后，中央政治局会议重提“房住不炒”这一口号。在业界看来，此举也在意料之内。

　　2019年一季度，由于政策放松的预期以及资金面的实际宽松、信贷利率的实际下行，房地产市场呈现出升温状态，楼市“小阳春”起量，热点城市抢地风潮再起。

　　这种背景下，中央政治局会议再次提及房住不炒，表明了对于热点城市市场升温的紧密关注，打破了之前热点城市放松限购限贷的预期，也是为了防范房地产市场的价格上涨等风险出现。

　　今年4月份的中央政治局会议定下楼市调控基调之后，后续部委和地方政府的调控政策也随之而来。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2019年上半年，全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

　　“房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显收紧趋势。近两个月房地产调控近百次，密度在历史看，处于最高阶段。”张大伟称。

　　就在中央政治局会议召开当天(4月19日)，按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行了预警提示。

　　一个月后的5月18日，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

　　住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

　　被住建部“黄牌”警告的苏州市，在今年5月11日和7月24日，连续两次升级房地产调控措施。

　　苏州为何要连续升级调控？苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》强调，楼市调控升级是基于“坚持’房子是用来住的，不是用来炒的’定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的要求，遏制投机炒房，合理引导市场预期”而出台。

　　而开封楼市政策一日游事件更给外界传递出调控不会轻易松动的信号。7月19日，开封市住建局发文调整楼市限售政策，被认为是三四线城市因楼市低迷而实施的调控松动之举，但一天之后，开封市住建局自己又主动对外宣布撤销该文件。

　　对于撤销文件的原因，开封市住建局7月20日称，鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

　　苏州升级调控，以及开封松绑政策一日游，两地措施不同，但背后逻辑趋于一致：当前楼市调控易紧难松。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，苏州此次政策加码，和开封松绑限售政策叫停是类似的，即房住不炒是今年下半年的政策逻辑，不存在放松的可能。相关市场参与主体一定要充分认识到当前稳定市场的重要性。而类似政策出台，也对后续继续管控投资投机需求和稳预期等形成了较好的条件。

　　下半年房企降价促销？

　　中国房地产市场的冷暖波动与政策调整息息相关，且又为下一步的政策调整提供依据。

　　诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对第一财经表示，如要预测后续政策方向，首先要关注房地产价格、成交量两大指标的变化，“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是调控的主基调。

　　国家统计局数据显示，1～6月份，全国商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1～5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%。商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。    2018年全国商品房销售面积超过17亿平方米，创下历史新高，2019年上半年销售面积即便同比下降1.8%，但总量依然处于近年来较高水平。

　　7月15日，国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇在国新办新闻发布会上表示，结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等指标综合来看，当前房地产市场运行总的还是平稳的。从下一阶段来看，一方面城镇化还在继续推进，刚需和改善性的需求还是有的，这是一个支撑。另一方面，“房住不炒”的理念越来越深入人心，强调“因城施策”，强调城市政府主体责任，这两方面的因素综合在一起，下阶段房地产市场稳地价、稳房价、稳预期是能做到的。

　　严跃进表示，今年上半年是积极落实“稳房价、稳预期”政策的重要阶段，部分城市高房价现象也得到了很好地遏制。当然在实际过程中，部分占有较好学区等配套的住房依然有炒作的现象，部分看似降价的销售也存在违规收费的现象，类似情况都要求继续强化房价管控，尤其是今年第三季度。政策面进一步趋严，对于相关房企来说，或在第三季度主动进行降价促销。

　　他认为，三季度政策面以偏紧为主，这或也会对市场交易形成抑制效应。据此判断，住宅库存上升的可能性会增大，部分房企也需要灵活制定去库存的策略。

　　虽然总体销售降幅收窄，已经接近去年同期水平，但国内房地产市场的区域差异逐渐加大。从商品房销售面积看，地方楼市冷热不均，有的涨一倍(北京)，有的跌幅超过五成(海南)。

　　诸葛找房提供的数据显示，从新房市场看，各级城市表现各异，一线反弹，二线趋稳，三四线降温。2019年上半年，北上深三个一线城市商品住宅共成交1254万平方米左右，同比增长43.89%。二线代表城市成交面积约11410万平方米，同比上涨0.71%，整体成交规模保持平稳。三线代表城市上半年成交面积约5577万平方米，同比下降16.07%，在各线城市中同比下跌最为显著。

　　除了成交下降，当前三四线城市房地产市场热度下降还体现在土地出让减少等方面，这对于一些土地出让依赖性较大的三四线城市而言，发展经济的压力日益增加，调整楼市调控政策的冲动可能愈加强烈。

　　国仕英表示，虽然中央一直强调“一城一策，因城施策”，但地方的主导权及地方城市的调控方向一直以来都以中央大目标为导向，在中央大目标指导下，各城市为稳定房地产市场发展，可以对当前城市政策进行微调，至于政策调整的种类及程度，还需要根据当前城市的发展特点来决定。