房地产信托踩“急刹车”，小信托公司要断粮了

　　在井喷了6个月之后，下半年以来，房地产信托再度被套上“紧箍咒”，发行数量及规模断崖式下跌。

　　用益信托网数据显示，今年上半年，集合房地产信托成立数量高达2976款，同比增长96.83%，募集资金规模3958.56亿元，同比增长23.49%，平均收益率8.34%；而从下半年开始，集合房地产信托发行数量连月下跌，据不完全统计，8月上半月，仅有47只集合房地产信托成立，数量仅为去年同期的1/4，募资规模仅为去年同期的1/6。

　　“如今政策收紧，全行业都在余额管控，有些信托公司甚至暂停了房地产信托业务。”中部一家信托公司内部人士对第一财经记者说。

　　上半年狂欢

　　去年，在集合信托市场，房地产信托无论是发行数量还是募资规模均在低位徘徊，到了今年上半年，则一改颓靡之势。

　　中信建投证券分析师黄文涛认为，2019年上半年，宽信用的部分资金流向了房地产，部分直接体现为金融机构对开发商的贷款，在信用扩张的支持下，2019上半年房地产投资增速站上了2015年以来的高位。

　　从近十年的数据来看，信托融资占房地产开发资金来源的比重高低起伏，占比较高的年份如2011年上半年、2013年、2015年上半年、2017年上半年，尤其是2017年7月份达到了一个历史高点，接近9%。

　　信托资金虽然在房地产开发资金来源中的比例整体不大，但边际贡献不可忽视。在房地产项目取得“四证”之前，信托资金作为前端资金的重要来源，对规模较小、流动资金较少、负债率高的房地产企业而言相当重要。

　　对于今年上半年房地产信托的再度火爆，用益信托研究员帅国让对第一财经记者分析，一方面，对于信托公司而言，房地产信托业务可以说是信托公司的重要的业务收入来源，在信托业转型深度期，创新业务经营效率有限的背景下，使得信托公司对传统业务的依赖较强；另一方面房地产企业依然有较强烈的通过信托融资的需求，尤其是在其他融资渠道受限的环境下。

　　北方一家信托公司内部人士也对第一财经记者透露，在上半年国内资产质量普遍不明朗的背景下，信托公司唯有更加依赖房地产信托，相对来说，房地产项目已经形成成熟透明的模式，即使项目出现逾期，也可通过处置抵质押来解决。

　　但值得注意的是，在上半年房地产信托火爆的背后，是平均每只房地产信托产品的募集资金规模在收缩，成本在提升。

　　数据显示，今年上半年，成立的房地产信托产品平均每只募集资金规模仅有1.33亿元，而去年同期为2.12亿元，平均年化收益率为8.33%，去年同期为7.76%。

　　事实上，从去年下半年开始，全市场的房地产信托产品平均年化收益率就已经来到了8%的区间，并一路上行，今年上半年的平均数据最高触及8.46%。

　　有信托内部人士对第一财经记者推断，按此数据，房地产公司的信托融资成本可能会超过10%，甚至达到15%。

　　事实上，不仅是在信托融资渠道，债务融资渠道同样如此，今年上半年，房企海外发债的票面利率一波高过一波。

　　Wind资讯数据显示，截至8月6日，房企海外债的票面利率均值已达到8.8%。

　　泰禾集团7月12日公告称，其境外全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，票面年息达到15%。而根据Wind资讯数据，包括泰禾集团在内，目前已有3只在新加坡交易所挂牌的房企海外债的票面利率超过15%。

　　下半年“凉凉”

　　下半年，风云突变，房地产信托监管政策收紧效果开始显现。

　　早在今年5月份，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，重申对房地产信托融资乱象的整治，“表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。”均在整治之列。

　　中共中央政治局会议重申“房住不炒”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　有媒体报道，下半年，多家信托公司收到窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

　　“是的，有的信托公司要求余额管控，截至9月30日的余额不能超过截至6月30的余额，基本上就没有增量了，有些信托公司甚至直接暂停房地产业务。”南方某信托公司内部人士对第一财经记者说。

　　“一方面，近期监管层加大了房地产市场严监管，地方银监局对信托公司开展房地产业务的窗口指导等，主要目的还是在于防控金融风险，另一方面，随着我国大部分地区房地产市场趋于饱和以及一直上涨的房价，房地产信托的市场风险也在逐步提升，投资者对地产项目的选择更加谨慎。”帅国让说。

　　在房地产信托监管政策收紧、严控房地产信托规模，以及三、四季度房地产到期压力较大的影响下，房地产类信托净融资开始面临较大压力。

　　用益信托网数据数据显示，7月份，413只集合房地产信托产品成立，环比减少18.86%，募集资金规模625.6亿元，环比减少14.22%。而在8月上半月，缩量趋势更加明显，仅有47只集合房地产信托成立，数量仅为去年同期的1/4，募资规模仅为去年同期的1/6。

　　“我们虽然零星业务还在，但已经很难做大，不仅仅是政策方面的影响，好的项目来源也是一个问题。”上述北方一家信托公司内部人士说。

　　房地产信托业务是信托公司重要的业务收入来源，上述人士透露，在当前资产下行的背景下，有些小的信托公司因为寻找不到合适的可替代资产，宁愿处于放空状态。

　　数据显示：8月5日~8月11日这一周，房地产类信托募集规模大幅下滑，但基础产业、金融、工商企业三大领域集合产品成立规模大幅攀升，其中，金融类集合信托募集资金21.10亿元，环比增加76.20%；基础产业类集合信托募集资金25.47亿元，环比增加39.15%；工商企业类集合信托募集资金14.37亿元，环比增加82.67%。

　　“对于有些信托公司而言，政信类确实是一个方向，另外，家族信托、财富管理也是一个方向，看信托公司的实力和偏好。”上述北方一家信托公司内部人士说。