调查｜即将消失的采光权背后：小区突然长出了新楼盘

　　建好的项目旁边出现了已经打好的地基坑。

　　中房报记者 杜建茹｜河北报道

　　看着与自己居住的楼房仅隔十来米的工地基坑和矗立的塔吊，以及东南西三面已建的高低建筑，张家口市桥东区新五一广场小区C区9号楼业主们颇为无奈。

　　“这处工地一旦建起来，我们9号楼将被四面建筑包围，很多住户的采光、通风、隐私、安全等都将受到影响。”一位业主表示。

　　据上述项目业主反映，今年8月，他们突然发现9号楼北面原先开发商承诺的球场和绿地位置突然挖了很大的坑，开始打地基动工，经询问得知是开发商要盖成将近50米高的“回迁楼”。因距离9号住宅楼太近，考虑到会影响到自家屋内光亮度，业主们开始向桥东区、张家口市等政府相关部门反映情况。

　　在走访过程中，他们了解到这处工地居然什么手续都没有，是一个典型的“违建”项目。更令人不可思议的是，即使张家口市城市管理综合行政执法局等部门对上述项目下发了叫停通知单并进行了约谈，开发商依旧未停工。至今，业主们反映的问题未得到解决。

　　━━━━被包裹的楼盘

　　“9号楼的南面、东面、西面已经被建好的高低不等的建筑围住，影响了正常采光。当时买房时开发商宣传说9号楼北侧是球场和绿地。如今北侧如果建成50米高的建筑，这栋楼16层以下住户将更不易见到阳光，这叫我们怎么生活？”看着对面的工地坑基和矗立的塔吊，C区9号楼一业主显得气愤而无奈。

　　另一业主则拿出一份原始购房协议告诉记者，自己当初买房与开发商签的协议是8号楼，后来莫名变成了9号楼。“多增加的一栋楼即现在的5号楼，使得整个小区的容积率增高，楼间距变小了，也挡光。这不是虚假宣传吗？”

　　见到记者报，也有多名业主拿出了当时开发商的宣传规划图和沙盘图，从图片上来看9号楼北侧标注的确实是球场。

　　一位业主更是从专业的角度质疑开发商的违规。他说，购买的9号楼南侧是7号楼，共32层、楼高100米，两楼实际楼间距仅40米；东侧是体育馆（今年施工，现已封顶，也属无开工手续违建），层高24米，与9号楼楼间距仅13米；西侧是8号楼，层高32层，楼高100米，两楼间距不足10米。在这样的情况下，小区内有些住户日照时间根本达不到国家规定的大寒日采光最低标准。如今北侧又要建楼高48.88米的12层办公楼，距我们垂直距离仅15米，如果建成，9号楼就会被四周近距离建筑包围。依据《住宅建筑规范》及《城市居住区规划设计规范》合理楼栋之间楼距南北向应为楼高的0.7倍，若东西向则为0.5倍，9号楼南北向楼间距实为40米，东西向楼间距实为10米～15米，四周都被围起来了，这样的楼怎么居住？

　　“一个在张家口宣称高档小区的项目怎么能屡次修改建筑方案？且修改后的建筑方案都未经政府审批？谁应该为这件事情买单，难道受害的永远是老百姓(603883,股吧)吗？”上述项目一业主无奈地表示。

　　━━━━未批先建？

　　张家口新五一广场小区（原维多利亚广场小区）总占地面积429亩，由河北永昌房地产公司开发建设，属于张家口市桥东区重点建设项目。2019年5月6日，时任桥东区委书记王建军、区长冯祥利对该区重点项目建设调研时，曾到该项目建设现场详细察看工程进展情况。

　　据当地新闻媒体报道，新五一广场项目为张家口市重点工程，肩负塑造五一广场新形象、完善该地区公共空间系统、提升城市核心区建设品质等城建使命。整个项目将打造城市滨河景观区、高品质城市生态居住区，建设融合影院、大型超市等不同业态的商业设施、星级酒店；与此同时还将建设集体育馆、游泳馆、训练馆、图书馆等艺体馆室系统。

　　然而，这样一个张家口市重点工程项目在业主们的维权过程中，被挖掘出在其开发过程中存在一系列违规违法问题。

　　据业主反映，早在2010年在没有预售证的情况下，新五一广场小区项目就已开始违规售卖。开发商最开始与业主签订的是《维多利亚广场小区委托建房协议》或认购协议书。

　　协议约定2012年12月31日向业主交钥匙，结果一直到2015年才交房，延期两三年，违约金至今未履行兑现，业主们多次找到开发商，其拒不履行违约责任。

　　业主提供的一份《“维多利亚广场”小区委托建房协议》显示：甲方应在2012年12月31日向业主交钥匙，如甲方违约，每逾期一天须按总房款的万分之一向乙方支付违约金。甲方盖章落款为河北永昌房地产开发有限公司张家口维多利亚广场分公司。

　　业主们告诉记者，他们发现，除了北侧工地违建和最早的开发商违规售卖及如今违约交付不赔外，整个小区项目的问题也频频被曝出：2019年6月，张家口市城市管理综合行政执法局曾对2019年上半年违法建设行为处理情况向社会进行了通报，其中就包括“永昌地产集团有限公司建设的新五一广场三区（五一广场综合改造A区）项目未取得建设工程规划许可证的情况下开工建设；新五一广场一区A项目（4#商业楼）工程未按工程规划许可内容进行建设，处102.6272万元罚款，责令该单位尽快完善相关规划手续，在未取得建设工程规划许可证前不得开工建设”。

　　“新五一广场小区好多建筑都是违规的，原来都没有给出规划。开发商就先把楼盖好了，规划局给后补的手续，说是政府领导让批复的。”一投诉业主告诉记者，根据张家口市自然资源和规划局提供出具的《永昌房开新五一广场一区B、二区建设项目红线图（补办）》及相关内容来看，新五一广场小区项目违建问题不断，开发商屡次违规，其根源在于“未批先建”操作。

　　值得一提的是，张家口市自然资源和规划局给业主提供的一份《永昌房开新五一广场一区B、二区建设项目红线图（补办）》上，清晰的标注了一段小字：永昌地产集团有限公司建设的“新五一广场一区B、二区项目”属未批先建违章建设，其违法行为经市城市管理行政执法局处罚完毕，按照市政府《关于印发张家口市中心城区整治处理违法违规建设项目工作办法（试行）的通知》（张政字[2015]18号）、《关于整改中心城区房地产项目遗留问题的补充细则》（张整治办[2016]2号）文件要求，及张家口市房地产开发建设违法行为专项整治工作领导小组办公室，要求补办建设工程规划许可手续。

　　在另一份张家口市行政审批局给业主的《政府信息公开告知书》则显示：维多利亚C区的开工许可证该局仅批过“新五一广场二区4#、7#、9#高层商住楼和新五一广场二区1#、2#、3#、6#、8#高层商住楼开工许可证”，告知书里边没有提到业主所提到的增加建成的5#楼的情况。

　　━━━━被质疑的规划图

　　新五一广场规划图

　　面对业主们的维权质问，开发商也曾给张家口市桥东区政府提供了一份“规划图”，规划图上标注了“北侧工地规划了11层近50米建筑”，但这一规划图遭到了业主们质疑：“这规划图一看就是假的，相比从张家口市自然资源和规划局提供的《永昌房开新五一广场一区B、二区建设项目红线图》，开发商拿出的规划图没有抬头，没有公章。”

　　12月17日，记者在当地进行调查走访时，对于新五一广场小区项目和北侧工地项目的手续问题，张家口市自然资源和规划局一冯姓负责人答复：“业主反映的北侧工地项目没有审批手续；新五一广场小区整个二期项目属于未批先建，二期项目我局审批科室没有批复过。”

　　据业主们反映，张家口市城市管理综合行政执法局2019年9月17日曾下发过《关于依法查封桥东区维多利亚C区北侧项目违法建设施工现场的函》，局执法人员日常巡查发现桥东区维多利亚C区北侧正在施工作业挖坑。经核查，其无法提供相关规划建设手续，执法人员依法对以上违法建设下达了《停工通知书》。

　　2019年11月29日，张家口市自然资源和规划局城市规划管理科给业主也出具了《关于维多利亚C区9号楼北侧在建财政局办公楼土地红线图信息公开申请的回复意见》，证实“维多利亚广场项目北侧财政局办公楼所占用地块未办理土地手续”。对此，记者电话联系了该科室，一李姓工作人员回复说该回复意见是真实的，是张家口市自然资源和规划局城市规划管理科出具的。

　　张家口市城市管理综合行政执法局有关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示：“业主们已经来我们局四五趟了。我们也把开发商叫过来进行过约谈。这个项目目前没有规划施工手续，所以已经对其下发了《停工通知书》。至于回填问题，因涉及多个部门，按照区属管理，区政府职责最大，应该由桥东区政府来管控，他们可以指定一个部门牵头或者多个部门联合行动，另外施工撤场很麻烦，因为施工工地下方有很多管道，首要得考虑安全因素，需要拿出一个回填方案”。

　　新五一广场售楼处。

　　记者看到，张家口市城市管理综合行政执法局下发的《张家口市城市管理综合行政执法局关于依法查封桥东区维多利亚C区北侧项目违法建设施工现场的函》上明确显示，张家口桥东区政府：近日，我局执法人员日常巡查发现桥东区维多利亚C区北侧正在施工作业挖坑，经核查，其无法提供相关规划建设手续，执法人员对以上违法建设下达了《停工通知书》。依据《张家口人民政府关于加强全市建设工程施工管理的通知》（政字[2012]5号）文件和《张家口市城市管理委员会关于进一步加强城市建设中未批先建工程执法工作的通知》（张城管委字[2012]2号）文件中有关“市级执法部门日常巡查中发现违法建设行为的，要求立即下发停工通知，并提交辖区政府依法查封施工现场”的规定，请你区严格落实区属监管的主体责任，对该处违法建设依法予以查封，维护建成区建筑市场正常的建设秩序。落款时间为2019年9月17日。

　　既然张家口市城市管理综合行政执法局已经认定这是一个无任何手续的违建项目并致函桥东区政府，且业主们反映也很强烈。作为区属监管的主体，桥东区政府有没有一个整治处理的方案？为何迟迟没有对其进行停工回填？记者来到张家口桥东区政府，欲采访区政府主管领导，但未果。

　　“张家口市和桥东区各相关政府职能部门能找的我们都找过了，都认定这是个‘违建’项目，但后来没了下文。我们现在就不明白了，政府竟然管不了一个违建？有法不依，违法不止，开发商咋这么硬气？”对于新五一广场项目违建问题何时能够得到解决？业主们说他们如今很迷茫和困惑，不知道该找谁了！

　　责任编辑：马琳 曹冉京

　　审读：戴士潮

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