小康之治|城市更新记 商办酒店改造 新闻大厦抢跑“酒改写”实验

现场拍摄

随着城市化进程的加快，“城市更新”在近些年成为了热频词汇。市场端，一线城市进入减量发展后，始于住宅端的老旧小区改造被复刻至商办领域，“商改写”“酒改写”逐渐成为城市更新的重要组成部分。以“盘活存量、做优总量”为框架，面临“淘汰”的一批先行者正在被塑造，这之中也产生了一些样本力量。

位于北京长安街沿线的新闻大厦酒店于2014年开启转型之路，通过城市商业银行、资本市场服务机构以及中高端餐饮品牌的联动，目前已形成一个颇具自身特色的生态圈。

转型 为行业抢出的两年

“2014年6月决定转型前，酒店客房及配套设施会议、餐饮和娱乐等相关业务皆已出现亏损。在这种情况下，企业没有犹豫，主动思变。”新闻大厦相关负责人回忆，早在2013年，新闻大厦已难以适应市场变化的需求，面对酒店行业“寒冬”，于2014年决定“变身”，利用自身基础进行商业模式转型。

“也不是没有考虑过继续坚持，但市场大环境已经发生转变。”据这位负责人回忆，2014年转型前，新闻大厦曾聘请专业市场调研公司，对五星级酒店和5A级写字楼的市场前景进行了广泛的调研和评估。结果是，继续做高端酒店需引进国外先进酒店管理公司，全面改造，且投资巨大。如转型写字楼，则投入较低，还能实现利益最大化。

与此同时，减量发展与城市更新，在北京也迎来了前所未有的突破。

据北京市国土局数据显示，2011-2015年，北京市国有建设用地计划供地总量连续五年呈下降趋势，其中2011年计划供应总量6500公顷，2012年降为5700公顷，2013年只有5650公顷，2014年为5150公顷，2015年已经降至4600公顷。

经历了多年高供应、高消耗发展之后，北京土地供应思路转变为“瘦身减量、控制增量、稳中提质、保障民生和节约集约”。

增量减少，意味着要在盘活存量方面下功夫。

在戴德梁行中国资本市场北中国区高级助理董事林申看来，城市更新项目和新建项目最大区别在于不是一张空白画布，面临的困难是要花精力思考如何创新，在原有框架下增效并产生收益。

在新闻大厦作为北京市首个五星级酒店城市更新案例成功转型后的一年，同处北京东长安街写字楼区域的中粮广场、北京国际饭店相继宣布启动“酒改写”、“商改写”转型，而转型参考标的都是新闻大厦。

两年后的2017年夏天，金融街(000402,股吧)洲际酒店、万豪酒店等更多的五星级酒店转型改造的大幕才徐徐拉开。

克难 新身份、新要求

运营十年之久的酒店业态，200间客房如何改造成办公区域、商务写字楼的配套设施如何打造、24小时运行的酒店服务工种如何转变成一流的物业管理团队，都是横亘在新闻大厦转型道路上亟待解决的难题。更难的是，当时的城市更新政策还仅限于住宅或核心区的文保建筑，五星级酒店更新改造，没有指导性的意见或标准。

转型前期，新闻大厦的员工团队每周都会“走出去”到各地高端写字楼考察，并“引进来”专业人士授课。为适应写字楼运营模式，大厦将酒店业态下设机构进行大幅调整，部门由11个精简为7个。

“新闻大厦转型是逐步进行的，转型初期，酒店正常经营，客户租赁改造，物业负责施工监督和改造后的安全验收工作。”团队负责人回忆。

技术难题是新闻大厦转型遇到的一大挑战。所面临的技术难题就是客户对租赁区域的设计理念和使用需求不同，在前期需要工程、安保人员密切配合，制定符合建筑物现状的装修方案，对于楼层电量、空调、消防的改造尤其需要逐一审核。将客房层的公共卫生间进行统一改造，满足客户租赁原客房层的使用需求。

克服种种难题，新闻大厦转型仅用一年时间便步入正轨，也被业内称为“新闻大厦速度”。

复盘新闻大厦改造之所以获得成功，一方面来自地理位置和优质配套服务。地处东单黄金区域，毗邻王府井(600859,股吧)繁华商圈，轨道和路面交通都非常方便；而在软硬件配套服务方面，新闻大厦很快成为写字楼运营亮点，如游泳池、健身房、艺术馆、餐饮品牌都帮助大厦快速形成自己的品牌文化。

另一方面，作为长安街沿线的建筑，媒体背景则是其自身独特的特性。但最重要的一点是，新闻大厦“酒改写”的过程，是积极转变思路，顺应市场变化的过程。高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监宋海燕指出，新闻大厦的成功转型也为后来进行“酒改写”、“商改写”项目提供了可参考的样本。

升级 不敢懈怠的现在与未来

光景匆匆，如今的新闻大厦通过城市商业银行、资本市场服务机构以及中高端餐饮品牌的联动，已形成一个颇具自身特色的生态圈。这也为新闻大厦接下来继续打造自己的楼宇经济生态圈，为写字楼市场提供优秀运营标本打下了坚实基础。

“喜人的成绩说明当时的选择是正确的。”新闻大厦相关负责人表示，转型写字楼后，团队将酒店时期自营亏损的餐厅全部外包，引进南门涮肉、那家小馆，还引进了游泳健身、星巴克、茶社经营。原前台区域改造为便利店，员工餐厅、地下车场托管经营，既节约人力成本，又提升服务品质，这些都为新闻大厦“创收”提供了支撑。

数据显示，新闻大厦成功转型写字楼运营模式后，经营收入比酒店时期递增30%以上，连续五年超额完成经营指标。

在《北京城市总体规划（2016年-2035年）》长期战略规划中，北京“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位得到明确，这对提升楼宇服务能力提出了新需求，一条楼宇经济高质量发展路径逐渐清晰。

新闻大厦相关负责人表示，今年是特殊的一年，写字楼市场遭受了不小冲击。面对严峻考验，顺应市场发展，未来新闻大厦管理团队一方面着眼自身提升实力，相继出台“提高出租签约率”和“提升客户满意度”16项具体举措，继续贯彻落实“开发新客户、留住老客户”的经营理念，同时苦练内功，加强商业谈判规范和客户管理技能培训，锻炼营销队伍，提高能力水平。

另一方面，要更精准掌握租赁市场动态，广泛开放渠道，持续储备客户资源，调整营销策略，挖掘潜在客户。

“与顶级写字楼相比，新闻大厦还需要成长，正如城市化进程的变迁，一旦落后就会面临淘汰的风险。”在完成抢跑城市更新浪潮、成功转型升级后，新闻大厦对于自己的未来提出了更高的要求。北京商报记者 卢扬 王寅浩