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近日，根据贝壳研究院前三季度的房企融资数据显示，前50房企今年房企融资总量小幅度增长，且增长集中在8、9月份。头部房企大部分形成共识选择少借债，但排名靠后的房企则呈现不同趋势，有人保守，有人贪婪。

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01债市融资激增

贝壳研究院数据显示，TOP50房企2020年9月在债市融资总量为513.35亿元，去年同期为340亿元，同比上涨51.00%，增幅明显。

2020年1-9月TOP50房企债市融资总量为5735.67亿元，去年同期为5294.85亿元，同比仅上涨8.32%，在九月TOP50房企债市融资总量远高于1-9月的整体增幅，而这个现象在8月也同样存在。

在2020年8月TOP50房企的债市融资总量为619.87亿元，而2019年为337.75亿元，同比上涨83.53%。

而2020年8、9月两个月TOP50房企债市融资总量合计共增长了455.8亿元，而1-9月新增为440.82亿元，低于8、9月份合计的445.8亿元，也就是说在1-7月TOP50房企债市融资总量同比是下降的。

而在8月-9月这两个月的时间中发生的最大的房地产行业相关新闻便是，8月20日传出的“三道红线”，后续消息称将会在参会的十二家房企碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)中试点，以便后续推广。

通常来说，债市融资需要耗费数月的时间进行准备，8月20日这个时间节点相对来说较为靠后，若是发出消息后开始新一轮计划，在九月前完成发债的可能性不大。另一方面，“三道红线”尚在讨论阶段，试点也未开始实行，影响不大。

02境外融资锐减

2020年1-9月份TOP50虽然债市融资总量在上升，但境外融资总量却在减少。而数月以来美元持续下跌，人民币兑美元已经重回6.7元关口，而去年一度在7元以上。境外债通常都是美元债，在过去数年中随着人民币兑美元的走弱，大量房企的还外债承担了汇率上的额外支出。

而当下在美元走弱时境外债却出现了萎缩，2020年1-9月的境外债合计为2247.69亿元，去年同期为2921.77亿元，同比减少了23.07%，在整体利率上也出现了下幅度下滑，从去年的7.60%下滑到了今年的7.38%。

虽然汇率利率上较去年都有着优势，但融资规模却在缩水。对此IPG中国首席经济学家、中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示：“海外债主要受国家发改委与外汇管理局的控制，国籍关系和汇率波动不是决定性因素，无非是个发行条件问题。”

可见与去年相比，对于境外融资的监管开始收紧，境外融资的审批并不容易。综上所述境外融资的数量出现了萎缩，而整体上的融资总量却在增加，那么必然是境内融资总量出现了大幅度增长。

03境内债利率微降，金额猛增

今年1-9月TOP50房企境内债市融资总额为3257.98亿元，去年同期为2373.08亿元，同比上涨32.89%，虽然金额出现了大幅度上涨，但平均利率却出现了下降。2020年1-9月的平均利率为4.98%，去年同期为5.7%。利率下降同时债券发售又创新高，这表现出了开发商对于资金的渴求。

长期以来房地产行业的集中度低于汽车，食品消费等行业，融创董事长孙宏斌也曾经表示，房地产行业的资源要更向头部集中，马太效应是行业趋势。当下看，TOP50的房企已经可以代表行业未来的头部生态，毕竟排名再靠后可能就融不到钱了，对于房地产行业排名更多的意义在于融资。

而头部房企中前十与后十在发行债券上也存在不小的决策差异。

04头部收缩，尾部扩展？

表中的前十房企分别是，碧桂园、万科、恒大、融创、保利、绿地、中海、新城、世茂和华润。发债最多的是恒大563.4亿元，这个数字非常大，达到超过了发债第二名碧桂园308.38亿元和第三名融创229.53亿元的总和。恒大境内债券整体6.07%和境外整体11.75亿元的的利率也是前十中最高的。

值得一提的是，头部房企都在控制债券规模，前十中融创和新城总体发债高于去年其他公司，都在不同程度的收缩发债规模。

与前十相对的是后十名，分别为新力、金辉、佳兆业、合景泰富、首创、融侨、中骏、时代、大悦城(000031,股吧)、禹洲和东原。

与前十名相比，后十名在发债上颇为激进，毕竟马太效应，不是吃人就是被吃。其中最激进的是新力，新力1-9月发债39.54亿元而去年同期为4.17亿元，同比增长856.83%，但是考虑到新力刚刚登陆资本市场，这样的增幅也能够理解。东原紧随其后，从去年同期的5.6亿元增长到了11.6亿元，同比增长均接近200%。

而与这二者形成鲜明对比的是中骏和合景泰富，中骏降幅最为明显，从91.54亿元降低到了10.35亿元，同比降幅达到了784.44%，合景泰富也从88.27亿元降低到了34.93亿元，降幅达到了60.42%。后十名中发债量增减都为五家，但增减的比例与前十相比差距巨大，侧面也体现出了公司之间经营理念的差距，毕竟船大难掉头，而体量小的公司拥有更多的选择权。