从棚户区到旧区的“新城改”之路

李宇嘉

近日，国务院政策例行吹风会，住建部介绍了城镇老旧小区改造工作情况，明确了老旧小区的基本特征、改造的三个层次、推进改造的痛点和难点，以及下一步要推进的五项工作。城镇老旧小区是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。管网破损、基础设施（电梯、停车位、养老扶幼等）缺失，物业等公共服务供给不足是其三大特征。

与棚改相比，老旧小区改造“两个不涉及、两个不改变”：不涉及拆迁补偿和安置重建，不涉及土地一级和二级开发；不改变原有建筑物结构，不改变土地所有权。简单来说，老旧小区改造是顺应当代居住标准和美好生活诉求的社区功能修复或住区活化。

根据今年5月份住建部的统计数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。不久前，国务院常务会议在部署推进城镇老旧小区改造时称，全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人。

对于老旧小区改造，即便不是保障性住房，政府不能大包大揽，但也要提供财政支持。同时，还要创建一个居民可信赖的平台，发挥社区、居委、街道的管理和治理功能，让社区居民充分协商，对于他们选择的物业管理模式、服务收费模式、电梯加装的费用筹集标准等，要形成一致意见，更要形成小区改造后的后续管理长效机制。不久前，李克强总理在杭州考察时明确指出，“改造老旧小区、发展社区服务，是民生工程，也可成为培育国内市场、拓展内需的重要抓手，既能拉动有效投资，又能促进消费，带动大量就业，要做好这篇大文章”。

目前，老旧小区改造的阻力主要有三方面：

一是资金问题，也是最大的问题。由于社区功能缺失严重，而不大拆大建、不加重地方债务等原则性又很强，靠商品房买单的模式不可行。笔者认为，基于社区商业修复、历史街区打造，以及部分低容积率的可以拓展商品租赁市场等等，夯实社区资金实力，辅以资产证券化和财政资金，激活空间价值，让社区运营循环起来，这是解决资金问题的主渠道。

二是社区收费服务问题。物理改造只是第一步，改造后的新社区，居民是否有“收费买服务”的理念，物业管理费、社区维修服务收费等等，能否在合理透明的基础上获得全部缴交，这是衡量一个社区是否是成熟社区的标准之一，也是一个社区能否持续健康地运营下去的关键。这就需要建立多层级的社区治理单元，包括物业、社区、居委、街道等管理单元发挥治理功能，把居民组织好、发动起来，共创共建美好家园(博客,微博)。

三是如何避免房地产化？这需要让社区居民从头开始就全程参与改造，社区作为治理单元要牵头组织，真正做到“业主主体、社区主导”。与此同时，要循序渐进，先要补上“保基本”的配套设施，比如水、电、气、路等直接涉及百姓日常生活的市政基础设施；然后才是配建停车场、活动室、物业用房等提升类的基础设施；最后才是养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等完善类的基础设施。

要充分听取社区居民意愿，更多发挥市场投融资的作用。我国已迈向高质量增长，要告别大拆大建式的高投资、告别房地产拉动的高度依赖。因此，不管是新城开发、新房建设，抑或是棚改，触顶回落都是必然的。正如国务院常务会议所讲的，扩大内需要“找准切入点”，抓住那些既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目。无疑，老旧小区改造就是这样的项目，它绝非房地产存量盘活、也绝非棚改2.0，它不仅是基于设施改造的物理升级，更是针对百姓美好生活诉求的功能升级。（作者系资深地产研究人士）