2020年，人口“抽水机”不再只有北上广深！

　　2020年

　　疫情黑天鹅凶猛袭来

　　各行各业遭受到了前所未有的重击

　　美股惨遭数次熔断

　　房地产行业更是陷入了一片迷雾当中......

　　在如此变局之下，今年的房地产走势将会如何？机遇又在哪里？

　　3月20日，保利发展控股战略研究院和保利投顾研究院发布了《保利2019-2020年房地产行业白皮书》。

　　在这份既有趣又有料的报告里，所有你想了解的事情，都能找到答案。

　　.01

　　人口流动多极化

　　北上广深不再是唯一选择！

　　过去，我们常常将目光聚焦在北上广深四大一线城市。但当我们还停留在原地时，历史的车轮已经滚滚向前。

　　在保利白皮书中提到，人口迁徙结构发生了两大变化：

　　其一，自2010年以来，中国“乡-城”流动人口占比年均减少2.9%，反而“城-城”之间人口流动持续增加，2015年甚至高达38%。

　　其二，据卫健委统计，近90%已婚新生代流动人口是夫妻一起外出，与配偶子女流动的约占60%，中国正在进入家庭式迁徙阶段。这种迁徙方式，一方面将带动城市的消费、投资、生产，另一方面迁徙二代又将会成为劳动力，反哺城市。

　　尤其是疫情黑天鹅之后，流动人口购房扎根在“资源集中的大中城市”意愿更为强烈。

　　在这个人口大流动的时代，大中城市的“吸血”范围、能力都在不断加强，各大城市也凭借着自身本事不断争夺着人口红利。

　　“强者恒强”，长三角、珠三角、京津冀三大城市群，对人口的超强磁吸力自然无需赘述。

　　要知道，全国近八成的跨省流动人口集聚东部沿海。

　　就拿东部沿海都市圈核心城市苏州来说，2020年春节后62%的人口迁入皆是跨省而来。

　　而前文提到的三大都市圈核心城市，有51%的迁入人口来自外省。

　　但有趣的是，中西部中心城市却在以另一种方式迅速崛起。

　　保利发展指出，在中西部省会城市迁入人口中，有80%来自省内，人口就近城市化现象明显。

　　伴随劳动力、资金、技术等生产要素的集中，中西部省会城市以各自特色鲜明的产业，迅速崛起。

　　多维极化格局已经形成，各中心城市对人口的吸引力正在崭露头角，北上广深也不再是唯一的“人口抽水机”。

　　近些年来，激烈的“抢人大战”号角更是频频吹响，各大核心城市纷纷松限以求争夺人才，获得高质量的人口红利。

　　.02

　　历史契机

　　中国特大城市有望超15个！

　　于此同时，大中城市的人口、产业皆迎来了发展契机。

　　2019年密集出台新型城镇化政策文件，首次提及“坚持尊重规律、顺势而为”、“城区常住人口 100万—300万的大城市全面取消落户限制”。

　　《求是》杂志发表习近平讲话：“使市场在资源配置中起决定性作用，促进各类生产要素自由流动并向优势地区集中”，“经济发展条件好的地区要承载更多产业和人口”、“建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。

　　这就意味着，过去均衡式发展的思路已经开始变化，未来中国的城市发展重点将会偏向资源更为集中的大中城市。

　　当拦路石已经被踢开，人口自由迁徙的大门将会逐步打开，人口向重点城市群聚集的速度也会随之加快。

　　更何况，目前国内大中城市人口规模，距离天花板还有很长一段距离。

　　以美国为例，各州的GDP和人口占比是比较均衡的，差距也在不断缩小。

　　但反观中国，目前各省人口与GDP占比相对不均衡，TOP100城市GDP占全国73%，而人口仅占51%。

　　换而言之，中国各大城市的人口增长，还有很大的上升空间。

　　于此同时，另一个数据也印证了这个观点。

　　保利发展重新梳理了337个城市的人口后发现：城区人口1000万以上的超大城市有6个，500万-1000万的特大城市有7个，300万-500万的Ⅰ类大城市有16个。

　　与国际相比，中国大城市数量和人口规模明显不足，日本前10大城市人口占全国46%，英国21%，而中国仅为9%。

　　保利发展认为，以大部分发达国家的城市体系演变遵循的齐夫法则来看：

　　作为总人口超14亿的大国，未来15年，中国超大城市有望超10个，特大城市有望超15个！

　　由此可见，国内大中城市的人口规模、发展空间，还有很大的提升空间，尤其是在政策利好下，大中城市的发展或许远要比你想象得更快！

　　再加上疫情后，“新基建”将为城市格局变革按下加速键。

　　5G、人工智能、新能源等领域，刺激全要素生产率提升，大数据、物联网赋能，城市规模不再受束缚，大城市承载力将不断提升。

　　.03

　　楼市新特征涌现

　　背后蕴藏着五大秘密！

　　在人口流动、城市格局转变的关键时刻，楼市也涌现出了部分新特征：周期拉长幅窄、供求政策金融三期叠合、城市走出自有周期。

　　自2015年起，本轮周期已有5年，相较前三轮周期的3年，周期明显被拉长，底部有所抬高。

　　在这背后，保利发展认为是新的运行逻辑在起作用：

　　I 供给稳、需求韧，“政策-金融”强牵引

　　近两年，政策面与金融面发生了重大变化，购买需求受到刺激，致使三大周期曲线几近重合。

　　2020年，央行更是首次提出建立“房地产金融长效管理机制”，以信用债、开发贷、信托、海外债、LPR改革及地产非对称降息等新工具稳定楼市。

　　强有力的政策、金融牵引，实现了“房住不炒”的基本面。

　　II 逆周期空间收窄，房企竞争亟待升维

　　房企的日子，也并不好过。

　　“反常”的土地周期，导致留给房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄，地房价比不断上升，“面粉”价格偏高。

　　如此一来，房企利润空间受到压缩，现金流空间也在收窄，面临着巨大挑战。

　　III 城市轮动，从雁行模式到二八轮转

　　在这轮周期，城市轮动令人更难琢磨了。

　　说白了，雁行模式是指：城市楼市变化往往是一致的，一线反应在先，二三线随后。

　　但是，在这轮周期中，却出现了冷暖两重天的“二八轮转”模式：

　　2017年东南沿海火热上涨，华北环京率先冷却；2018年，中西部东北进入上升高潮，华东华南横盘胶着；2019年，大部分重点城市压力盘整，半数三四线城市仍峰值成交。

　　不同城市，冷热不均，走出了自有周期。

　　IV 变量引领轨道，限价走向化学反应

　　保利发展在深研之后，发现一二线城市自有周期的重要变量是限价政策，而三四线城市则在于供给弹性、购买力支撑。

　　如刚性限价城市，上升期一二手价格倒挂，中心区高热，下行期板块分化，外围走弱；弹性限价城市，走高后乏力，盘整期、修复期相对较长； 供给放量城市，补库存过量过快，供需反转，成交萎缩。 需求透支城市，房价超过天花板，脱离购买力，棚改走弱，价格虚高回调。

　　V 疫情再思考：按下暂停键，初心不变回归本源

　　此外，保利白皮书中还提到，疫情对于楼市将会有四重影响：

　　① 楼市暂停键：疫情引发市场短期波动，但需求仍在，后续将逐步修复。

　　② 资产价值重估：全球股市剧烈震荡后，中国更成为避险资金的长期目的地。

　　③ 主动调控机会期：三稳备受挑战，相信主动调控管理会加强。当下与三年前高热态势已不同，投资需求基本退出，可以发挥主动管理职能，重点支持刚需。

　　④ 居住需求重塑：消费者重新审视，从真实居住需求出发，呼唤好服务好产品，竞争回归本源。

　　所以，即便目前楼市依旧动荡，但购房需求仍在，在政策、金融手段强有力的支撑下，房地产行业未来依旧会以“稳”为主。

　　对于购房者而言，不应只把目光锁定在四大一线城市中，各大城市群中的核心城市，有人口红利加持，未来都会是前景可期之地。

　　关键在于，在如今各城周期不同的情况下，购房者更应该审时度势、细细研究，不能操之过急。

　　如果你有入户、学位、贷款、购房资格等购房问题需要咨询，请加微信：13360034955

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