百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策”

　　百城库存连增17月，“余粮”太多非好事，楼市如何“因城施策”

　　近日，易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。    俗话说，旧的不去，新的不来。这句话对楼市也是非常适用的，是非常现实的。如果库存房不能及时消化掉，就没有吸收新建房的空间，市场就会越来越低迷、越来越没有活力。反之，就能带来更多活力和希望。

　　连续17个月保持增长，不难看出，市场的活力是不够的。就算增长幅度较小，这么长时间运行在增长轨道上，也说明库存是在不断增加的。更重要的，按照有关方面披露的数据，这段时间内，开发商拿地的热情也并不高，土地市场的成交量也不大。那么，库存都是硬库存，而不是销售畅通中形成的库存。如果是销售畅通、甚至是活跃中形成的库存，是不令人担忧的，是会在市场交易的活跃中很快消化掉的。而这些硬库存，往往是伴随着市场交易活动低迷、交易不活跃而形成的，是对新建商品房形成强大阻力的。

　　如果说只是今年以来出现这样的现象，我们也能够归咎于疫情发生导致市场需求萎缩，一旦疫情全面控制，交易量能够恢复的话。连续17个月库存增加，可能就不只是疫情的问题，疫情只是加剧了库存增多，真正的原因，还在市场本身，是市场需求不足带来的。市场需求不足带来的库存，才是最值得关注的库存。

　　那么，为什么会出现市场需求不足的问题呢？显然也不是需求刚性不足，而是需求弹性不够，是在供需双方的利益权衡取舍中，购房者变得越来越理性，越来越慎重带来的。而这，恰恰是开发商最害怕的。因为，此前的市场，总体上是卖方市场，就算市场低迷的这些年，也是卖方市场。所以说是卖方市场，就在于市场是在开发商的紧紧控制下，房价一直维持上涨格局，而没有因为市场出现低迷就出现开发商主动降价的现象。同时，地方政府也在帮助开发商维持房价的高水平上涨。譬如有的地方出现政府干预开发商降价、不允许开发商降价售房等。    但是，去年下半年以来，市场格局出现了积极变化，开发商对市场的控制权逐步旁落，取而代之的是购房者的话语权增多，一些地方已经开始出现开发商被迫降价售房的现象。开发商则受制于资金问题，抗市场低迷能力越来越弱。尤其是今年以来，受疫情影响，相当一部分开发商已经无力支撑。加上海外融资之路也因为疫情受阻，国内融资环境有所改善，但也只是短暂好转，很快地又将陷入严控状态。所以，开发商真的快顶不住了。春节后的首批降价，就是以恒大等头部房企为主的网络销售降价，且降价幅度很大。

　　如此一来，库存矛盾也就显得越来越尖锐、越来越明显。因为，头部房企的销售情况，并没有实现可持续，紧接着，市场仍然处于低迷之中，房价涨幅也已经出现了明显收窄的现象。5月份开发商有促销的手段，但实际情况与预期目标相差较大，市场没有因为开发商促销而明显改善。更多情况下，购房者还是用等待观望来应对开发商的促销。言下之意，就是降价的幅度不够，没有达到购房的心理预期。有这样的购房者，对开发商来说，无疑是一次非常有力的考验，也是一次非常有力的心理比拼。

　　今年的政府工作报告，对房地产问题的表述是这样的，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的‘定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康运行”。从内容上讲，明显比往年要少。但是，却紧紧抓住了“房住不炒”定位不放。也就是说，不管如何表达，房子是用来住、不是用来炒的都不会变，房子的“居住”属性也不会变。只要“居住”属性不变，那开发商指望通过炒房者来炒高房价的希望就会越来越渺茫，不降价促销，房子就会一直压在手中，导致房子的成本越来越高。    所以，面对连续17个月库存增长，地方政府应当更加认清形势，开发商也要更加清楚政策的稳定了。政策越稳定，开发商的心理就越来越不稳定，市场也会越来越需要开发商来打破，而不是购房者打破。所以，地方政府将如何敦促开发商降价售房呢？因城施策，是否应当更多用到消化库存方面呢？库存不消化，新的商品房就进不来，地方指望通过房地产拉动经济增长就没有空间。

　　谭浩俊