京东白条有额度不提现会被系统回收吗？盈利能力陷入困境

“金九银十”期间,不少房企加大了抢收力度。据中原地产首席分析师张大伟介绍，目前公布9月销售业绩的企业已超过30家，合计单月房地产月度销售额达到6096亿元，同比上涨19％。

不过也有房企的抢收效果并不明显。绿地香港就是其中的代表房企之一。10月12日，绿地香港发布前9月销售数据。财经网结合以往公开销售数据计算得出，2020年9月单月，绿地香港合约销售额约29亿元，较2019年9月合约销售约39.3亿元同比下滑26.21%。

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其实销售额下滑的背后，绿地香港也取得一定抢收成绩。9月，绿地香港已售合约总建筑面积约47.82万平方米，较2019年9月已售合约总建筑面积39.94万平方米，同比增长19.73%。

但为何销售面积增多了，绿地香港销售额却不进而退？

这一原因，一定程度上和绿地香港的平均售价相关。虽然绿地香港并未公布9月单月的平均售价，但从2020年前9月来看，绿地香港平均售价“跳水”严重。2019年前9月，绿地香港相关平均售价约为17011元/平方米；而到了2020年，前9月相关平均售价约为12945元/平方米，同比下滑23.9%。

平均售价的跳水，一定程度上拖累了绿地香港的销售额增长。2020年前9个月，绿地香港、其子公司及其联属公司的合约销售额约224.16亿元，同比下滑34.27%。

2019年业绩发布会上，绿地香港管理层介绍，2020年公司合同销售目标为550亿元。以此计算，前9月，绿地香港仅完成年度目标的40.76%。

而中指院研究报告指出，截至2020年三季度结束，20家代表房企的全年目标完成率均值为72%，其中13家房企销售目标完成率在70%以上。不难看出，绿地香港的销售目标完成情况远远低于行业平均水平。这也意味着，绿地香港要想在最后三个月冲刺达标销售目标的难度系数较大。

值得一提的是，这并不是绿地香港第一次在完成销售目标上感到吃力。2018年，绿地香港立下400亿元销售额目标，最终实现合约销售额379.25亿元，完成目标的94.81%；2019 年，绿地香港立下500亿元销售额目标，最终实现合约销售额484.58亿元，完成目标的96.92%。

连续3年销售额不尽如人意原因何在？ 财经网梳理财报发现，这或许和绿地香港的地产项目规划关系密切。绿地香港地产项目多配套商业、写字楼、酒店等物业，纯住宅项目较少。

地产分析师严跃进也分析称，“纯粹传统住宅本身的业绩表现不错，但是其商业项目的销售压力比较大。”对于绿地香港来讲，其更多受制于近两年商办物业的降温所导致的空置率上升。”

关于“销售额表现不理想，是否受到商办物业降温影响”，财经网向绿地香港发去询问。不过截至发稿并未得到回复。

平均售价“跳水” 盈利能力减弱

值得思考的是，为何短短一年时间，绿地香港平均售价降幅如此明显?

半年报显示，2020年上半年，绿地香港合约销售额主要来自江苏省、广西壮族自治区、云南省及浙江的项目，分别占合约销售额的51%、17%、17% 、13%。期间，合约平均售价约为11920元/平方米。

然而和2020上半年绿地香港过半销售额来自江苏省不同，2019年上半年，上海才是绿地香港的销售额“主力军”。财报指出，2019年上半年，上海地区贡献了绿地香港销售额的45%。此外，江苏和广西项目分别贡献公司销售额16%、13% 。

与此同时，上海的高房价也拉高了绿地香港的平均售价。2019年上半年，公司合约平均售价约为20643元/平方米，较一年后同期的合约平均售价高出8723元/平方米。

其实2020年，绿地香港面临的问题并不仅仅只有平均售价的“跳水”，公司的盈利能力也在减弱。半年报显示，2020年上半年，绿地香港实现净利润6.5亿元，同比减少7.87%。值得一提的是，这也是自2013年开始，绿地香港7年来净利润出现的首次出现下滑。

半年报中，绿地香港将净利润下滑的原因归咎于投资物业公允价值变动的净收益减少。2020年上半年，绿地香港录得投资物业公允价值收益1.81亿元；而去年同期收益5.09亿元。

不过，绿地香港在原因中没提到的是，2020年上半年，绿地香港销售成本由去年同期的37.39亿元增至43.09亿元，增长约15%；毛利率也由36%下降至33%。

实际上，绿地香港主营业务的盈利能力问题在2018年已经初见端倪。2018年，绿地香港扣非净利润12.28亿元，同比下滑22%；2019年，绿地香港近半净利润来自房地产主营业务之外。2019年绿地香港出售上海五里桥项目，绿地香港助理总裁陈增立在业绩会上表示，这个出售算投资收益，在去年的账面上利润贡献超10亿元。