【原创】国瑞置业2018年营收利润双降 短期偿债压力较大

　　【财联社】(记者 李洁)国瑞置业(02329.HK)去年的业绩表现并不亮眼。

　　日前，国瑞置业公布的2018年业绩报告显示，公司已签约销售额为219.13亿元，同比增长47.3%；相应建筑面积约130.4万平方米，同比增长42.5%。

　　尽管销售额以及销售面积完成既定目标，但国瑞置业的营收和利润均出现下滑趋势。

　　2018年，国瑞置业总收入为66.12亿元，同比下降2.58%；毛利为25.99亿元，同比下降17.98%；纯利为15.69亿元，同比下降23.06%；公司所有人应占年内溢利10.09亿元，同比减少42.35%；综合收益总额为15.62元，同比下降31.58%。

　　对此，国瑞置业方面表示，营收下滑主要是物业开发收入减少所致，而物业开发收入减少主要是由于项目交付结算进度不均所致。而收益下降则是因为销售及服务成本、行政开支、融资费用等出现上涨。

　　财报显示，2018年国瑞置业销售及服务成本同比增长10.9%至40.13亿元；物业开发成本同比增长9.5%至38亿元；行政开支同比增长40.8%至5.08亿元；融资费用同比增长23.5%至报告期内的2.45亿元。

　　“国瑞置业的规模一直没有做的很大，同时品牌影响力也不高，在当前所布局一些大的城市里有许多企业在竞争，对于国瑞来讲，更要注重管理能力，如果管理不到位的话，即便是比较理想的土地储备，也不一定能够获得比较好的收益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对财联社表示。

　　而国瑞置业在扩大规模的同时，负债水平也在攀升。

　　2018年国瑞置业资产负债率为76.4%；流动负债总额为389.1亿元，同比增加44.66%；非流动负债总额为189.4亿元，其中银行及信托借款为142.61亿元，占非流动负债的75.3%。

　　财报显示，截至2018年底，国瑞置业的现金、受限制银行存款及银行结余约为19.72亿元，较2017年同期的23.18亿元减少14.9%。但一年内到期的银行及信托借款为90.38亿元。在手现金无法覆盖短期内借款，短期到期债务总额与货币资金之比为4.58，短期偿债压力较大。

　　与此同时，标普在去年底发布的研究报告称，仅靠销售，国瑞置业的现金余额不足以支付即将到期的债务，因此，成功执行筹集新资金的计划对满足即将到来的还款至关重要。

　　今年2月底，国瑞置业发行了1.6亿美元的13.5%优先票据，并在3月18日发行2.95亿美元的13.5%优先票据，均在2022年到期。

　　这两笔融资将用于偿还今年3月1日到期2.5亿美元的10.2%优先票据，以及2020年到期3亿美元的7%优先票据。

　　有投资者认为，国瑞置业用13.5厘利率的美元票据换10.2厘以及7厘的票据，面对汇率亏损及利息，未来的融资成本会更高。

　　“此类高利率的票据发行，虽然短期内可以改善其资金状况，但会对后续的债务兑付形成较大的压力，进而带来不少风险。”一位房地产行业分析师告诉财联社记者。

　　不过，国瑞置业方面表示，2019年上半年的短债将降至60亿元，二季度后短债压力基本解除。随着其他项目开售将加快回笼资金，增加在手的现金流，足以应对再融资风险。

　　在土地储备方面，国瑞置业布局了北京、深圳等一线城市以及周边热点城市。北京在2018年销售额中贡献较大，占比达38.5%，一线及一线周边热点城市共占比51.4%。截至2018年年底，该公司土地储备总规划建筑面积达1673.23万平方米，平均土地成本约2823元/平方米。