“疫”年房企第一报，“非常好”的万科为何股市双跌

　　2019年提出的“活下去”，俨然成了2020年最真实的写照了。

　　上市房企首份2019年报成绩单正式、完整出炉，“头部房企大鳄”万科抢了头彩。

　　3月17日晚间，万科发布2019年年报，全年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，利润增速较此前明显下滑。

　　万科2019年实现销售金额6308.4亿元，同比增长3.94%，增速降至近年来新低，2020年受疫情影响销售面临着较大压力，或将进一步拉低公司未来业绩增速。

　　2020年如何活下去？俨然成了一个全民思考的问题。

　　王石“非常好”预言落空

　　在中国房地产市场中，TOP4分列着碧桂园、恒大、万科、融创，曾几何时万科一直占据着行业一把手的地位，近几年接连被碧桂园和恒大超过。

　　2016-2019年，融创与万科的销售增速有着明显的差距，到2019年，融创销售增速依然有21%的较高水平，两者规模差距不到800亿规模。

　　2019年万科实现营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%；实现归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，相当于短债的1.77倍。净负债率为33.9%，有息负债合计2578.5亿元，以银行借款和债券为主。    图片来源：官方公告

　　万科绝大部分营业收入来源于房地产及相关业务，占比超过95%。在剩余的5%左右的营业收入里，万科物业的份额最大，2019年来自物业板块提供的营业收入达到127亿元，占比3.5%，同比增长29.7%。万科物业终于成为万科除房地产外，首个营收突破百亿的业务。

　　在稳健之外，万科销售增速放缓，盈利能力、股利支付率有所下降也成为不争的事实。投资者对于万科的全年业绩似乎有些“不买账”，3月18日，万科A和万科企业开盘双双下跌，截至10点20分，万科A跌3.59%，万科企业跌5.34%。此前王石在新书签售会上预告的“万科2019年年报非常好”也被投资者调侃为“放空炮”。    图片来源：同花顺财经

　　“活下去”成为真实的存在

　　疫情防控期间，国内房企被迫按下暂停键，业务受到大幅影响。国家统计局最新发布的数据显示，1-2月份全国商品房销售面积下降39.9％，商品房销售额下降35.9％。

　　2018年，万科的秋季例会以“活下去”为主题，红底白字打在会议厅的墙上格外显眼。照片一经流出，当即刷了屏，引来不少“矫情”的骂名，当然也有人奉为圭臬。

　　影响之大，以至于万科管理人员每逢公开场合都要被问及为什么说“活下去”。业绩发布会上，郁亮自主提到当年的“活下去”，但疫情之下，多了些许悲凉。他说，万科始终是危机感驱动的公司，当年提出“活下去”是居安思危，没想到“现在却成了真实的存在”。

　　疫情之下，没有哪个人及行业能侥幸。万科总裁兼首席执行官祝九胜说，疫情对房地产公司的影响体现在销售进度、房屋交付、现金流、开复工等方方面面。    即便是体量大如万科，疫情带来的影响也是很大。祝九胜提到，在销售层面的影响，万科2-3月份的销售额同比减少510亿元，1月份抢了一个开门红，基本上未受影响。

　　在房屋交付层面，一季度，万科约有1万户的房屋交付有延缓的可能性，全年涉及约有3.9万户。此外，开工的影响也很直接，“今年开工也比往年晚了40天，即一年的九分之一。”

　　“万科5年前就开始部署了物流业务，这次疫情之后，会有很大的发展机会。”2019年，万科旗下的万纬物流获取新项目21个，合计可租赁物业的建筑面积约为191万平方米。截至去年底，万纬物流共进驻城市44个，获取138个项目。

　　此外，万科也持续在商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域加快布局。

　　万科物业暂不上市

　　2014年，花样年旗下物业管理公司彩生活登陆港股，此后，包括中海物业，绿城服务、保利物业等多家物业公司分拆上市。

　　物业公司掀起了赴港上市潮。

　　起步于1990年的万科物业，算起来并不是一项年轻的业务。关于万科物业何时上市，也始终是媒体追逐的焦点。郁亮3月17日在业绩会上对媒体表示，“万科物业在相当长的时间内没有上市计划，当大家真正把万科物业当成城市服务商的时候，万科物业才会考虑上市，目前暂时不会上市”。    图片来源：新浪微博

　　2019年，万科物业被外界视为是快速扩张的一年。2019年以来，万科物业频繁对外投资物业相关子公司，截至目前新增相关物业子公司达12家。2019年12月，万科物业与戴德梁行成立合资公司，即万物戴德梁行资产服务有限公司，新公司将聚焦在商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理等。

　　此前有媒体报道称，万科物业已以51%股权入股天骄物业，成为其最大控股股东，而天骄物业余下的股权为协信持股22%，中民投持股27%。郁亮对此表示，公司没有披露事项。

　　疫下的危中有机

　　目前，疫情对各大房企的地产业务都造成了极大影响。

　　在业绩推介会上，万科总裁祝九胜表示，疫情对公司影响相当大，体现在销售、交付、现金流、开复工方方面面，最终体现在现金流，由于销售的减少，导致销售回款的减少，给未来1-3年产生结算压力。

　　目前有改善迹象，客户来访量逐渐增加，公司复工率已经达到八成，工地上的工友返岗人数已经达到了72%。需求也不会简单地消失，疫情以后会逐步释放，释放的节奏、速度还有待观察，这是一个客观的过程。

　　然而，万科今年前两月的业绩则不敌恒大。今年2月，万科实现合约销售面积约280.3亿元，同比下降35.10%，实现合约销售面积173.2万平方米，同比下降29.79%。    此前中国恒大发布公告称，该公司2月实现合约销售447.3亿元，同比大增108%；销售面积513.8万平方米，同比大增154%；截至2月末，恒大累计销售额853亿元。恒大推出的一系列打折营销举措初见成效，据克而瑞监控的数据显示，上述三项指标在行业内均处于领先地位。

　　不过疫情有“危”，也有“机”。

　　郁亮表示，万科已经连续11年经营性现金流为正，在量入为出的同时，保有足够的现金。此外，“不囤地、不捂盘、不拿地王，始终为普通人盖好房子”，都是为了保证足够的流动性，这是渡过危机的关键。

　　同时，郁亮以物业、物流仓储等板块业务举例，回顾万科35年的发展历史，大体上每次危机过后，万科都获得了发展的机会。郁亮表示，敏锐发现、更深入理解危机对城市发展、客户需求的改变，是我们创新动力的来源，更是培养未来竞争力的重要起点。

　　综合自：新华网、时代财经、亿欧网

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