脆弱与平衡 2020年新房市场将走向何方？

　　近日，诸葛找房发布了《2019年房地产市场年终报》，报告中对19年度全国房地产市场进行回顾性总结，同时报告中对新房的走势进行总结，并对2020年的楼市进行预判。

　　2019年，在房企施工面积增速上升背景下，全国开发投资整体高增长，全年累计增速均维持10%以上的增长。截止到2019年11月，全国房地产开发投资额为121265亿元，累计增速为10.2%，比2018年累计增速增长0.7个百分点。2020年经济下行压力犹存，房企仍面临较大资金压力，预计明年的开发投资增速回落至8%左右。

　　19年初在货币面改善下，房企新开工施工意愿双双加强，开发投资增速反弹至2位数高增长，4月全国开发投资增速达11.9%。随后，在政策频频收紧下，房地产行业资金面监管加强，开发投资累计增速缓步回落，至11月，开发投资增速达10.2%，较10月收窄0.1个百分点，连续7个月稳步下降，但该增速水平仍高于2018年底投资增速。

　　全国商品房开发投资年度增速及月度增速情况    数据来源：国家统计局，诸葛找房整理

　　2019年，受整体市场环境严峻影响，全国商品房销售面积及销售金额增速双双创新低，截止到2019年11月，全国商品房销售面积为14.89亿㎡，同比下降0.2%，与2018年相比下降1.1个百分点；商品房销售额为13.90万亿元，同比增长7.3%，与2018年相比增速下降4.9个百分点。预计2020年全国商品房销售继续乏力，销售增速下降至1.5%，受区域结构性及产品结构性影响，销售额增速维持在5%左右。

　　全国商品房销售面积及销售额年度增速走势    数据来源：国家统计局,诸葛找房整理

　　三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调，初见成效，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心，全国商品房销售面积连续两个月上涨，1-11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。特别是在东部地区，商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点。

　　全国商品房销售面积及销售额月度增速走势及2019年1-11月各区域商品房销售面积增速    数据来源：国家统计局,诸葛找房整理

　　调控高压下，新房升温不足，成交规模“摸顶”

　　2019年，受政策高压影响，购房者入市谨慎，新房成交市场热度平平，整体成交规模稳中趋降，根据数据显示，2019年1-11月重点40城商品住宅成交面积为3.15亿㎡，同比下跌2.5%。年内新房成交面积呈现先升后降趋势，上半年在年初货币环境改善的背景下市场热度趋高，730中央政治局会议之后市场逐渐降温，四季度在房企以价换量策略以及因城施策微调的影响下成交量小幅回升。

　　监测40城商品住宅成交面积年度及月度走势    新房价格结构性上涨，政策调控下涨幅趋缓

　　全国40城商品住宅成交均价处于逐年上涨趋势，2019年新房价格再创新高，根据数据显示，2019年商品住宅成交均价为15182元/㎡，同比上涨6.1%，主要是受到区域结构性影响，成交回归一二线，导致整体价格呈现小幅上涨趋势。但从涨幅上看，受政策调控影响，新房价格涨幅趋缓，根据数据显示，2019年，监测40城成交价格涨幅与2018年相比收窄6.1个百分点。

　　从重点监测40城市数据来看，2019年各能级城市呈现一线城市反弹，二线城市稳步上涨、三四线城市降温。数据显示，2019年11月，一线城市商品住宅成交面积同比上升34.3%，二线同比上升3.2%，三四线下跌4.4%。今年在行业环境严峻背景下，一二线城市基本面完善需求更为坚挺，而三四线在棚改货币化收紧及需求透支影响下，市场成交下行压力凸显。

　　2020预判：成交规模小幅下降，成交均价结构性上扬，城市分化加剧

　　根据市场趋势预测，明年全国开发投资增速下降至8%左右，全国商品房销售面积增速下降至-1.5%左右，全国商品房销售额增速预计在5%左右，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。

　　从整体来看，明年房地产市场整体维持稳定，但从分等级城市来看，城市间分化明显，预计明年一二线城市市场稳中有升，而随着棚改货币化政策的收紧以及部分需求透支，三四线城市热度将会逐渐下滑。从房价方面来看，明年绝大多数城市房价都有下降的可能，但受成交结构性因素影响，会导致全国平均值上升。

　　从成交量方面来看，预测明年可能会小幅下降，虽然金融环境收紧，但是还是处于稳定的状态，从需求规模总量来看，目前市场上还有大量的刚需购房人群，二线城市以及发展较早的三四线城市也存在大量的改善性需求。

　　综合自：诸葛找房：《2019房地产市场年终报》

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